2026년 11월 9일 기준으로 정리했습니다. 내년 공제액을 바꾸는 세법 개정안은 아직 국회 심사 중입니다.
핵심 요약
- 올해 종부세는 6월 1일에 집을 가진 사람에게 매깁니다. 고지서는 11월 말에 나오고, 12월 1일부터 15일까지 냅니다.
- 올해는 지금 법대로 1주택자는 공시가격 12억 원, 그 밖에는 9억 원을 넘는 부분에만 세금이 붙습니다.
- 정부안이 국회를 통과하면 내년부터 실거주 1주택자 공제가 14억 원으로 오릅니다. 대신 세금을 매기는 비율도 60%에서 70%로 오릅니다.
올해 서울 아파트 공시가격이 크게 오르면서 처음으로 종부세 고지서를 받는 집이 늘었습니다. 정부와 여당은 내년 공제액을 두고 아직 의견을 맞추지 못했습니다.
이 글에서는 올해 고지서가 어떤 기준으로 나오는지, 공시가격별로 대략 얼마인지, 내년에는 무엇이 바뀌는지 순서대로 짚어 봅니다.
올해 종부세, 누가 내나요?
종부세는 6월 1일 현재 가진 집의 공시가격을 사람별로 더해서 매깁니다. 6월 2일 이후에 집을 사고팔았어도 올해 세금은 달라지지 않습니다.
합친 공시가격이 공제액을 넘으면 그 넘는 부분에 세금이 붙습니다. 공제액은 1세대 1주택자가 12억 원, 그 밖의 사람은 9억 원입니다(종합부동산세법 제8조).
올해는 이 기준을 넘는 집이 크게 늘었습니다. 국토교통부는 올해 공동주택 공시가격이 전국 9.13%, 서울 18.60% 올랐다고 확정 발표했습니다(정책브리핑, 2026-04-30). 서울 집값이 왜 이렇게 올랐는지는 10·15 대책 1년, 서울 아파트값은 왜 10% 더 올랐을까에 정리했습니다.
| 구분 | 2025년 | 2026년 |
|---|---|---|
| 공동주택 공시가격 상승률(전국) | 3.65% | 9.13% |
| 공동주택 공시가격 상승률(서울) | 7.86% | 18.60% |
| 1주택 종부세 대상(공시가격 12억 원 초과) | 31만 7,998가구 | 48만 6,719가구 |
| 그중 서울 | 28만 365가구 | 41만 4,896가구 |
지난해에는 국세청이 11월 26일에 고지서를 보냈습니다. 주택분 고지 인원은 54만 명, 세액은 1조 7,000억 원이었습니다(택스워치, 2025-11-26). 올해 고지 인원은 국세청이 고지서를 보낼 때 발표합니다.
우리 집 종부세는 어떻게 계산하나요?
계산은 네 단계입니다. 공시가격에서 공제액을 빼고 → 60%를 곱해 과세표준을 만들고 → 세율을 곱한 뒤 → 나이·보유 기간 공제를 뺍니다.
60%는 ‘공정시장가액비율’입니다. 공시가격의 몇 퍼센트에 세금을 매길지 정하는 비율로, 정부가 시행령으로 정합니다. 2022년부터 60%를 써 왔습니다.
1세대 1주택자가 집을 한 채만 가진 경우로 계산해 보면 아래와 같습니다. 나이·보유 기간 공제를 받기 전 금액입니다.
| 공시가격 | 공제 뒤 금액 | 과세표준(×60%) | 세율 적용 세액 |
|---|---|---|---|
| 12억 원 | 0원 | 0원 | 없음 |
| 15억 원 | 3억 원 | 1억 8,000만 원 | 약 90만 원 |
| 20억 원 | 8억 원 | 4억 8,000만 원 | 약 276만 원 |
| 25억 원 | 13억 원 | 7억 8,000만 원 | 약 540만 원 |
1주택자는 여기서 나이와 보유 기간에 따라 세금을 더 깎습니다. 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
| 나이(6월 1일 기준) | 공제율 | 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60~64세 | 20% | 5~9년 | 20% |
| 만 65~69세 | 30% | 10~14년 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예를 들어 공시가격 20억 원 집을 12년째 가진 66세라면 공제율이 70%(30%+40%)입니다. 위 표의 약 276만 원에서 70%를 빼면 약 83만 원이 남습니다.
세금이 갑자기 너무 많이 오르지 않게 막는 장치도 있습니다. 올해 재산세와 종부세를 합친 금액은 지난해의 150%를 넘지 않습니다(종합부동산세법 제10조).
내년에는 무엇이 바뀌나요?
정부는 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 9월 1일 일부를 고친 정부안을 국회에 냈습니다. 이 안이 통과되면 내년(2027년) 종부세부터 적용됩니다. 올해 12월 고지서는 지금 법대로 나옵니다.
처음 안은 비거주 1주택자 공제를 9억 원으로 낮추는 내용이었습니다. 반발이 커지자 정부는 9월 1일 이를 지금처럼 12억 원으로 두는 안으로 바꿨습니다(한국세정신문, 2026-09-01).
| 항목 | 올해(2026년) | 내년 정부안(2027년~) |
|---|---|---|
| 1주택 공제(실거주) | 12억 원 | 14억 원 |
| 1주택 공제(비거주) | 12억 원 | 12억 원 |
| 부부 공동명의 1주택 공제 | 각 9억 원 | 거주 시 각 9억 원, 비거주 시 각 6억 원 |
| 공정시장가액비율(1주택) | 60% | 70% |
| 1주택 세액공제 | 나이+보유 기간, 최대 80% | 보유 기간 대신 거주 기간, 한도 800만 원 |
| 세 부담 상한 | 150% | 150%(유지) |
정부안대로면 실거주하는 공시가격 14억 원 이하 1주택자는 내년에 종부세를 내지 않습니다. 반대로 공시가격이 높은 집은 공제가 늘어도 비율이 70%로 올라 세금이 늘 수 있습니다.
여당은 한발 더 나아가자고 요구하고 있습니다. 더불어민주당은 11월 8일 고위당정협의회 뒤 비거주 1주택자 공제도 14억 원으로 올리자고 정부에 요청했습니다. 청와대는 이에 부정적인 것으로 전해졌습니다(일간NTN, 2026-11-08). 최종 공제액은 12월 국회에서 세법이 처리될 때 정해집니다.
고지서를 받으면 무엇을 확인할까요?
고지서는 우편과 홈택스 전자고지로 받습니다. 내용이 사실과 다르면 고지서와 상관없이 12월 15일까지 직접 신고해서 낼 수 있습니다.
- 주택 수와 1세대 1주택 여부: 상속 주택이나 지방 저가 주택이 주택 수에 들어갔는지 봅니다.
- 나이·보유 기간 공제: 6월 1일 기준 나이와 취득일이 맞게 들어갔는지 봅니다.
- 나눠 내기(분납): 낼 세금이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(종합부동산세법 제20조). 분납 기간에는 이자가 붙지 않습니다.
- 납부 미루기(납부유예): 1주택자가 만 60세 이상이거나 5년 넘게 보유했고, 지난해 총급여가 7,000만 원 이하이며, 종부세가 100만 원을 넘으면 집을 팔 때까지 미룰 수 있습니다. 납부기한 3일 전(12월 12일)까지 담보를 내고 신청합니다.
12월은 종부세 말고도 돈 나갈 일이 많은 달입니다. 대출이 있다면 11월 금리와 주담대 이자 변화도 함께 확인해 보세요. 연말정산 준비는 12월 연말정산 체크리스트 10가지에 정리했습니다.
앞으로 확인할 것
- 11월 말: 국세청 올해 종부세 고지 인원과 세액 발표
- 12월 1~15일: 종부세 납부 기간(납부유예 신청은 12일까지)
- 12월 국회: 1주택 공제액(실거주 14억 원, 비거주 12억 원 또는 14억 원) 최종 결정
